La ebullición que vive el mercado de la vivienda, con las compraventas y los precios subiendo con una fuerza que no se veía en años, ha comenzado a despertar las primeras señales de alerta. El Banco de España anunció a finales de mayo que había empezado a analizar la activación de «límites» en la concesión de hipotecas que le permitan pinchar posibles burbujas antes de que se produzcan. La decisión, previsiblemente impopular a corto plazo por los problemas de acceso a la vivienda que vive el país, no está aún tomada. Pero la fuerte competencia en el mercado hipotecario, tildada de «irracional» por algunos banqueros, le presiona en esa dirección.
Lo explicaba recientemente Héctor Grisi, consejero delegado del Santander, para justificar por qué su entidad está centrándose en crecer en otros segmentos de negocio: «Cuando el mercado, y a veces sucede, se vuelve un poco irracional, todos los equipos de todos los bancos quieren competir y nadie quiere dejar de ganar, pero tenemos que ser racionales y disciplinados en la inversión del capital. Tenemos otras oportunidades en otros mercados». El banquero, así, apuntó que hay entidades concediendo hipotecas con un interés del 1,65% y argumentó que es «muy complicado» que ese crédito sea rentable para un banco, salvo que se lo conceda a un cliente al que se le puedan vender otros productos y servicios.
En la misma línea se pronunció la directora financiera del BBVA, Luisa Gómez Bravo: «Hemos perdido cuota en la nueva producción porque vemos que el mercado sigue estando muy competitivo y no vemos que a determinado nivel de precios tenga sentido«. Y el consejero delegado del Sabadell, César González Bueno: «No es el más rentable de los productos en España, así que planeamos crecer solo lo que crezca el mercado».
Su homólogo de CaixaBank, Gonzalo Gortázar, introdujo un matiz: la situación actual no tiene nada que ver con la que llevo a la gran crisis de 2008, porque entonces existía «una burbuja especulativa y un problema de exceso de oferta», mientras que ahora se produce el «escenario contrario», en el que la oferta de vivienda es insuficiente. Entonces, subrayó, el sector de la vivienda representaba el 12% del PIB, frente al 6% actual, y la promoción inmobiliaria y la construcción absorbía el 24% del balance de los bancos, cuando ahora es del 6%.
Máximo desde 2010
Aunque la situación efectivamente sea distinta, lo que está claro es que el mercado inmobiliario está en clara aceleración. Según datos del Banco de España, el tipo medio de las nuevas hipotecas ha bajado del 3,94% que alcanzó en octubre de 2023 por las subidas de los tipos oficiales aprobadas por el Banco Central Europeo (BCE) para combatir la espiral inflacionista hasta el 2,68% del pasado junio, su nivel más bajo desde finales de 2022. Este descenso responde a que la autoridad monetaria ha recortado sus tipos de interés de referencia en dos puntos porcentuales entre junio de 2024 y junio de este año, hasta el 2%.
Ello ha contribuido a que los bancos concedieran 7.854 millones de euros en hipotecas en junio, un 32% y 1.922 millones más que en el mismo mes de 2024. Y lo que es más significativo: la cifra mensual más elevada desde diciembre de 2010. El Instituto Nacional de Estadística (INE) ofrece otra vía para ver el calentamiento que registra el mercado: las entidades concedieron 201.423 hipotecas entre enero y mayo, un 23,5% y 38.415 más que en el mismo periodo del año pasado. Y ello pese a que el importe medio ha subido un 12,7%, hasta los 158.153 euros, debido al encarecimiento de la vivienda.
La agencia de calificación crediticia Scope, precisamente, alertaba en un reciente informe sobre la «necesidad» de adoptar límites en la concesión de hipotecas en Europa para evitar futuros problemas de inestabilidad financiera. «En 18 de los 21 países de la Unión Bancaria, se aplican límites a la relación préstamo-valor, deuda-ingresos y servicio de la deuda-ingresos, que han demostrado su eficacia para frenar los riesgos sistémicos, en particular en los mercados inmobiliarios sobrecalentados. Sin embargo, Alemania, España e Italia no han aplicado aún formalmente medidas basadas en el prestatario. En su lugar, se basan en las prácticas internas de los bancos y en las directrices de supervisión», subrayaba.
Medidas en análisis
El Banco de España, en este sentido, anunció a finales de mayo que «está avanzando en el desarrollo del marco de seguimiento y calibración de los límites sobre las condiciones de concesión de préstamos y está evaluando su activación«. Es decir, que tiene «muy avanzada» la metodología y los indicadores que le llevarán a tomar decisiones sobre dichos límites a los préstamos, si bien de momento no ha considerado necesario activarlos. Su director de estabilidad financiera, Daniel Pérez Cid, admitió que son medidas especialmente «complicadas porque afectan al acceso a la vivienda» cuando se aplican a las hipotecas, por lo que juzgó «fundamental» tener el marco analítico sólido.
En 2018 y 2019, el Gobierno dotó al Banco de España de un paquete de nuevas herramientas para evitar burbujas que emanan de los cambios regulatorios impulsados a nivel global y europeo como consecuencia de la anterior crisis internacional. El organismo puede activar una o varias de estas medidas a la vez y tanto para créditos a particulares como a empresas. Según calculó en 2021, de haber estado estas herramientas activas antes del estallido de la burbuja inmobiliaria, los bancos se habrían visto obligados a tener entre 64.000 y 109.000 millones de euros de capital más (frente a los en torno a 60.000 millones que costó al Estado rescatar a las entidades quebradas).
El Banco de España puede imponer a los bancos que guarden una hucha de capital específica para afrontar las futuras pérdidas de sus hipotecas u otras carteras de créditos o activos (colchón anticíclico sectorial), lo que desincentivaría su concesión. Si con ello no es suficiente, también puede establecer límites máximos al peso de dichas carteras en el capital de la entidad. Además, tiene la posibilidad de limitar el porcentaje máximo que la hipoteca puede financiar del valor o el precio del inmueble, la renta disponible máxima del cliente que puede ir destinada a pagar el crédito, y los plazos de vencimiento y de carencia del préstamo, entre otros indicadores.
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