Este viernes el Instituto Nacional de Estadística (INE) confirmó que el segundo trimestre del año —y ya van 45 seguidos— se alcanzó una nueva subida interanual de doble dígito en el precio de la vivienda. Desde 2014, año en el que se registró el mínimo tras el estallido de la burbuja inmobiliaria y financiera de 2007, los precios han crecido un 87%. Sin embargo, desde finales de 2024, el mercado ha entrado en una fase de euforia o aceleración, con tasas de crecimiento interanuales o vistas desde los años del gran ‘boom’ inmobiliario. En este punto, la pregunta es sencilla: ¿hay una burbuja en España? ¿Cuánto más pueden subir los precios? ¿Cuándo dejarán de subir? ¿Cuándo habrá caídas?
Sobre la posibilidad de que exista una burbuja, ningún indicador ni voz autorizada ha alertado de este extremo. Al contrario, si el precio sube es porque no hay suficiente oferta para satisfacer la demanda existente. El contraargumento es que en los años del ‘boom’ sí había oferta —se construían más de 600.000 casas nuevas al año— y aun así los precios crecían. Sin embargo, en aquel momento todo se sustentaba en el crédito, pero hoy la situación financiera de las familias, del sector constructor y promotor, y del sistema financiero es «sólida», asegura la casa de análisis económico de CaixaBank en su último informe publicado este jueves.
Precisamente, CaixaBank Research resume a la perfección la situación que vive el mercado: «Se encuentra en plena fase expansiva, impulsado por la bajada de los tipos de interés, la mejora del poder adquisitivo y el crecimiento demográfico. La demanda sigue creciendo con fuerza, con un notable protagonismo del comprador extranjero, y la oferta poco a poco también va ganando tracción, aunque sigue sin compensar el déficit de vivienda acumulado desde 2021. El precio de la vivienda sigue acelerándose, superando ya el máximo alcanzado en 2007 en términos nominales, y se empiezan a detectar señales de sobrevaloración. Sin embargo, el contexto actual difiere del anterior al estallido de la burbuja inmobiliaria: no hay un exceso de oferta, sino un grave déficit de vivienda y eso es lo que explica principalmente la presión sobre los precios».
Primeros signos de sobrevaloración
Una de las claves del citado estudio, considerado uno de los de cabecera para buena parte del sector promotor, es que por primera vez advierte de la existencia de «señales de sobrevaloración», algo que no había ocurrido hasta el momento. La entidad financiera lo hace basándose en informes del Banco de España y del Banco Central Europeo, que en algunos de sus papers han situado los precios entre el 1,1% y 8,5% por encima de su nivel de equilibrio o un 10% en el caso del organismo regulador del euro. El banco apunta que la mayoría de las regiones presentan signos de sobrevaloración, con Baleares y Madrid a la cabeza, en las que el precio de la vivienda se ha ido desacoplando de la evolución de la renta de las familias, dando lugar a un creciente tensionamiento de las ratios de accesibilidad. «Esta tendencia alcista del mercado puede alimentar temores a una corrección brusca en el precio de la vivienda como la sufrida entre 2008 y 2013. En este sentido, es importante señalar que, por el momento, el entorno actual presenta diferencias importantes respecto al ciclo anterior«, matizan.
Entonces, ¿cuándo caerán los precios?
Lo que está claro es que ningún imperio es eterno ni los ciclos económicos duran para siempre, por lo que tarde o temprano la vivienda dejará de subir, más a estos ritmos, incluso caerá. La incógnita es el cuándo y nadie tiene una bola de cristal para anticiparlo. Lo que se descuenta en el mercado es que esta tendencia llegará a su fin cuando la economía española lo haga, no mientras las previsiones de crecimiento del PIB estén por encima del 1,5% o, incluso, del 2%. Es decir, para que el precio caiga es necesaria una desaceleración de la economía en general, una reducción del consumo y el aumento del desempleo, más teniendo el mercado residencial los vientos de cola, el gran desequilibrio entre oferta y demanda, que lo empujan al alza.
La hipótesis de la inestabilidad financiera del economista norteamericano Hyman Minsk divide los ciclos en varias fases. La primera es la aparición de un fenómeno, en el caso de la vivienda coincide con la recuperación de la economía española tras la crisis financiera. A partir de ahí se inicia la fase en la que los precios crecen de manera sostenida y cada vez se despierta más interés, dando paso a la etapa de euforia, que es cuando los crecimientos se aceleran y se disparan más allá de lo razonable, que cuando llega a su término acaba con caídas. Entre los años 2000 y 2005, España vivió una subida constante en sus precios, que se acentuó entre 2005 y 2007 y terminó con una caída media del mercado del 35% en los siguientes años. En aquella ocasión, la oferta era superior a la demanda que se sostenía únicamente en crédito, que dio lugar a pánico cuando la banca cerró el grifo. Cuando dura cada uno de estos momentos no hay respuestas, pero al menos desde finales del pasado año el mercado vive una fase de aceleración, con crecimientos interanuales superiores al 10% y cercanos al 15% dependiendo la fuente.